Metodologia

1. Princípios metodológicos

1.1. Os 5 princípios não-negociáveis

(a) Dado verificável tem fonte rastreável. Cada número em um relatório Novalia tem fonte oficial citada na seção §13 (Metodologia & Fontes) com data e versão. Cliente que questionar pode auditar.

(b) Nunca inventar número para preencher vazio. Quando uma fonte não tem o dado, o relatório mostra "Indisponível" com motivo padronizado. Não há estimativa criativa, interpolação especulativa, ou preenchimento "best guess".

(c) Cenário não é previsão. O add-on Cenários entrega cenários com intervalo de confiança baseados em premissas explícitas, não previsões de preço futuro. A Novalia não emite garantia, promessa ou prognóstico de valorização.

(d) Limitação técnica é dita, não escondida. Quando o dado tem limitação conhecida (margem de erro alta, amostra pequena, série curta), o indicador indica explicitamente — e a seção Limitações conhecidas desta página lista as limitações estruturais da base.

(e) Cliente conhece os trade-offs. A Novalia explica o que cada indicador mede, como foi calculado, e quais decisões pode (e não pode) apoiar.

2. Fontes oficiais e vintages (de quando é cada dado)

Fontes diferentes têm ritmos de publicação diferentes — e nós mostramos isso em vez de fingir que tudo é "tempo real". A tabela abaixo lista cada fonte, o que ela fornece e o ritmo de atualização / vintage vigente:

Lista completa de versões e datas das fontes em cada relatório (§13). Atualização automática semanal/mensal conforme calendário de cada órgão público.

3. O Fator de Negociação — o que é e o que NÃO é

O Fator de Negociação (FN) é o indicador-assinatura da Novalia — e exatamente por isso explicamos com precisão o que ele mede.

3.1. O que é

O FN é a razão entre valores declarados em escritura (ITBI) e preços pedidos em anúncios de imóveis comparáveis do mesmo bairro — não o mesmo imóvel vendido, e sim vendas cruzadas com anúncios parecidos. É uma razão (proporção), não uma diferença. Exemplo: FN de 84% = para cada R$ 1 milhão pedido em anúncio, R$ 840 mil foi registrado em cartório em imóveis comparáveis. A lacuna correspondente (16% no exemplo) aparece no painel como "Diferença pedido↔registrado".

3.2. Como é calculado

Pareamos escrituras ITBI dos últimos 18 meses com anúncios do mesmo bairro e faixa de área parecida (±25%); o FN é a mediana das razões ITBI ÷ anúncio. Removemos casos especiais (cessão de direitos e valores muito abaixo do esperado). Desde a reforma de 2023, o ITBI em São Paulo usa o valor comercial de mercado como base.

3.3. O que ele NÃO é

3.4. Como usar

• Compare bairros entre si: onde a distância entre pedido e registrado é maior ou menor
• Valores acima de 100% (raros) indicam que o registrado supera o pedido — sinal de mercado em correção ou anúncios defasados
• O FN só é publicado com amostra mínima (≥ 50 pares anúncio↔ITBI); abaixo disso mostramos "—" (ver gates de amostra)

4. Score Novalia de Criminalidade (SNC)

4.1. O que é

Nota de 0 a 100 que resume o nível de criminalidade do distrito. Quanto menor, mais seguro. É um ranking relativo entre os 96 distritos de SP: sempre existirá um distrito perto de 0 (o mais seguro da cidade) e um perto de 100 (o mais perigoso), mesmo que a criminalidade de SP inteira caia. Ele responde "como este distrito se compara aos demais?", não "quantos crimes acontecem?". Para o nível absoluto, use as taxas individuais exibidas ao lado do score, que trazem fonte e ano.

4.2. Como é calculado

Combinamos 9 tipos de crime (homicídio, latrocínio, roubos, furtos, tráfico, violência contra mulher e racial), dando mais peso aos crimes contra a vida. Cada distrito é comparado com os demais que possuem dado (percentil).

4.3. Por que o score não "fecha a conta" com as taxas da tela

4.4. Fontes

SSP-SP (janela móvel de 12 meses), SINAN/PMSP, Mapa da Desigualdade e ObservaSampa — sempre o período mais recente disponível de cada fonte (vintages na tabela de fontes). Os dados da SSP-SP são publicados por Distrito Policial (DP); o mapeamento para distritos administrativos é feito por sobreposição espacial com peso proporcional à área (ver limitações).

5. Gates de amostra — quando preferimos "—"

Estatística sobre amostra pequena vira ruído — e ruído apresentado como número parece precisão. Por isso os indicadores de dinheiro têm mínimos de amostra ativos ("gates"): abaixo do mínimo, o painel e os relatórios mostram "—" em vez de um número não confiável.

6. Margem do vendedor — bruta vs líquida

A margem do vendedor mede o resultado de quem revendeu imóvel no bairro nos últimos 4 anos, em pares repeat-sales (mesmo imóvel, duas escrituras), com o valor de compra corrigido pela inflação (IPCA, pro-rata mensal). Publicamos duas versões:

• Margem bruta: (venda − compra corrigida) ÷ compra corrigida. Não desconta custos de transação — é a série histórica comparável ao longo do tempo.
• Margem líquida estimada: a mesma conta, descontando os custos típicos de transação em SP:
  • ITBI municipal: 3% sobre o valor da compra;
  • Cartório + escritura + registro: ~1,5% sobre a compra (emolumentos tabelados SP);
  • Corretagem: 6% sobre o valor da venda (praxe CRECI-SP).

Por que as duas? Uma margem bruta positiva pequena pode ser prejuízo real depois dos custos — a líquida mostra isso. Já a bruta preserva a comparabilidade da série histórica. A líquida é uma estimativa com custos típicos: os custos reais de cada transação variam (negociação de corretagem, isenções, IR sobre ganho de capital não incluído).

7. Limitações conhecidas (declaradas)

Toda base de dados tem limitações. Estas são as nossas — documentadas, não escondidas:

• RAIS via CEP cruza fronteiras de distrito. Os empregos formais são localizados pelo CEP do estabelecimento — um mapeamento indireto que pode gerar ruído nas fronteiras entre bairros. Indicadores de emprego devem ser lidos como ordem de grandeza, não como contagem exata do distrito.
• Crosswalk DP → distrito é aproximado. Dados criminais da SSP-SP são publicados por Distrito Policial; o rateio para distritos administrativos usa sobreposição espacial com peso proporcional à área. Em distritos rurais extensos com pouca população, esse rateio pode superestimar taxas.
• Distritos com mercado insuficiente são suprimidos. Marsilac (rural, sem ITBI), Iguatemi e Lajeado têm menos de 50 transações ITBI/ano — medianas seriam instáveis. Preferimos marcar "sem dados" a exibir número não confiável.
• k-anonimato ≥ 5 no add-on Endereço Específico. Análises no nível do edifício só são entregues quando há pelo menos 5 unidades distintas na agregação — abaixo disso, a análise recua para o nível da quadra (ou não é vendida). Proteção de privacidade vem antes da venda.
• Censo 2022 envelhece. População, renda e vacância vêm do Censo IBGE 2022 — a dinâmica recente do distrito pode ter mudado. Indicadores derivados do Censo devem ser combinados com sinais mais recentes (ITBI, anúncios).
• Agregação por distrito administrativo. Os 96 distritos oficiais da PMSP podem conter vários "bairros" no sentido coloquial — micro-regiões dentro do mesmo distrito podem divergir da mediana distrital.

8. Processo de coleta e atualização

1. Coleta automatizada dos portais oficiais via APIs públicas e downloads agendados
2. Validação de schema (estrutura) e volume (rejeita se cair > 30% sem aviso oficial)
3. Limpeza: dedup, normalização de endereços, tratamento de outliers com regras objetivas (não opinião)
4. Cruzamento: ITBI ↔ anúncios via matching de comparáveis (Fator de Negociação, seção 3)
5. Cálculo de indicadores: dezenas por distrito, baseados em fórmulas documentadas
6. Qualificação: cada indicador recebe status conforme cobertura, recência e amostra — incluindo os gates de amostra
7. Publicação: deploy automatizado com smoke tests de integridade

9. Os 5 status de qualificação

Todo indicador no dashboard e nos relatórios recebe um status visual:

10. Pipeline de geração de relatórios

1. Solicitação do cliente: bairro + tipo de imóvel
2. Verificação de cobertura: bairro vendável? Se não, recusa antes do consumo de saldo
3. Coleta de indicadores da base já processada
4. Verificação automática: checagem de consistência interna, valores fora de faixa e indicadores contraditórios
5. 2ª passagem se necessário: se a verificação reprova, o relatório passa por nova tentativa antes da entrega
6. Geração de PDF: 14 seções estruturadas
7. Verificação final: PDF não corrompido, todas seções presentes
8. Entrega + retenção: relatório fica acessível na sua conta por 12 meses (ou conforme Termos PRO)

Falhas em qualquer etapa disparam o procedimento da Política de Reembolso (Hipótese 2).

11. Add-on Cenários — método e limites · em desenvolvimento

O add-on Cenários (em desenvolvimento — ainda não disponível para compra) entregará cenários condicionais, não previsão.

11.1. O que entrega

• Cenário base: continuação das tendências observadas
• Cenário otimista: 1 desvio-padrão acima
• Cenário pessimista: 1 desvio-padrão abaixo
• Intervalo de confiança 80% em torno de cada cenário
• Premissas explícitas listadas (taxa Selic, inflação setorial, etc.)

11.2. O que NÃO entrega

• Previsão pontual de preço futuro ("o m² estará em R$ X em 2027")
• Garantia de retorno sobre investimento
• Recomendação de compra ou venda
• Sugestão de timing de mercado

12. O que a Novalia NÃO é (aviso legal)

13. Atualizações da metodologia

Mudanças na metodologia são classificadas como:

• Cosméticas: clarificação de texto, ajuste de label
• Adicionais: novo indicador, nova fonte
• Materiais não-econômicas: mudança de critério de classificação (afeta status visual)
• Materiais econômicas: mudança que afeta valor pago (raro; precisaria nova precificação)

Histórico de versões disponível em [email protected]. Mudanças materiais comunicadas com 30 dias de antecedência conforme Termos.

13.1 Correções e revisões

Julho/2026 — Revisão dos indicadores de criminalidade (SNC). Uma auditoria interna com dupla verificação independente encontrou e corrigiu três problemas na cadeia de dados de segurança:

• Contagem em dobro na fonte SSP: o leitor dos dados somava, para o mesmo crime, a linha de ocorrências e a linha de "nº de vítimas" publicadas pela SSP. As taxas de homicídio, latrocínio e roubo total exibidas estavam aproximadamente 2x acima do real — os valores revisados caem cerca de metade e passam a bater com as referências públicas (ex.: São Paulo capital tem ~6-8 homicídios por 100 mil habitantes/ano).
• Alocação delegacia→distrito refinada: os crimes são registrados por delegacia (que atende mais de um distrito) e distribuídos aos distritos por pesos populacionais. Esses pesos estavam desatualizados e passam a ser recalculados a cada ciclo, considerando a fração de área de cada distrito dentro da jurisdição e excluindo delegacias especializadas (DDMs, delegacia de turismo). A posição de alguns distritos muda — ex.: Cidade Dutra, Tremembé e Freguesia do Ó melhoram; Grajaú, Pirituba e Santana pioram — porque parte dos crimes estava atribuída ao vizinho errado.
• Violência contra a mulher em ano fechado: o indicador usava o ano corrente do SINAN, ainda incompleto, como se fosse um ano cheio — o valor exibido estava subestimado (~2,4x). Passa a usar sempre o último ano fechado (vintage exibido no indicador).

O ranking relativo (percentil 0-100) é recalculado com os dados corrigidos. Relatórios já emitidos não são alterados (são retratos da data de emissão); relatórios novos usam a série revisada. Dúvidas: [email protected].

14. Contato

Documentos relacionados: Preço do m² por bairro · Termos de Uso · Política de Privacidade · Política de Cookies · Uso Aceitável · Política de Reembolso · Cobertura por bairro