Não divida um R$/m² pelo outro: são conjuntos diferentes — o que está anunciado (à venda) × o que foi registrado em cartório (já vendeu). A comparação honesta é o Fator de Negociação abaixo, feito entre imóveis comparáveis do bairro — não o mesmo imóvel.
Pedido (anúncio)--
Fechamento estimado--
Registrado (cartório)--
Fator de Negociação--
Diferença pedido↔registrado--
FN MCMV----
% Vendas Gap >40%--
% Vendas Gap >20%--
Meses de Estoque--
Score Liquidez--
R$/m² Aluguel--
Yield Anual--
Por tipologia:Compacto: --Médio: --Grande: --
O Yield Anual "all" agrega todas as tipologias. Imóveis grandes (~100m²+) costumam ter aluguel R$/m² menor que compactos, então o yield por tipologia diverge naturalmente.
Amostra ITBI--
ImóvelCDIIPCAINCC
Valoriz. Real (IPCA)--
Aquecimento Recente--
Gap Fiscal--
Venal R$/m²--
IPTU Anual Med.--
Idade Mediana--
% Pos-2015--
Novo Estoque YoY--
Dens. Imóveis/km²--
Mix Uso--
Estações no Bairro--
Metro planejado no distrito (2 anos)--
Metro planejado no distrito (5 anos)--
Metro planejado no distrito (10 anos)--
Metro em estudo--
% Eixo Transf.--
% ZEIS--
% Zona Mista--
Áreas Contam.--
Tombados--
Parques Existentes--
Parques Projetados--
Pot. Construtivo--
Score Infra--
Risco de Contaminação--
População--
Dens. Pop.--
Domicílios--
Morad./Domic.--
Empregos--
Salário Médio--
Empregos/Morad.--
Empregos/km²--
% Serviços--
Score Emprego--
Índice Novalia--
ITBI vs estimativa--
Cap Rate Real--
Custo Total m²--
--
Potencial de Valorização
--
Score 0-100 · 7 sinais combinados
Indicador descritivo. Não constitui recomendação de investimento.
ITBI R$/m² 12m--
ITBI R$/m² 24m--
Mediana Valor--
Vacância--
Excedente Domic. %--
Var. Volume YoY--
Oferta/Demanda--
Preço vs Cidade--
Área Mediana m²--
Confiança--
Aluguel Mediano--
N Aluguéis--
IPTU Mensal m²--
Alpha CDI 1a--
Retorno 3a--
Margem Vend. Med.--
Margem P25--
% Underwater--
Distribuição de Margens
SNC Score--
Letal--
Patrimônio--
Social--
Homicídio/100k--
Latrocínio/100k--
Roubo Total/100k--
Roubo Veic./100k--
Furto Veic./100k--
Furto Outros/100k--
Viol. Mulher/10k--
Viol. Racial/10k--
Tráfico/100k--
Posto de saúde a 1 km--
Pronto-socorro público a 2 km--
Mortes evitáveis (5 a 74 anos)--
Hospitais privados no bairro--
Indicadores baseados em dados públicos (ITBI, IPTU, Censo, GeoSampa) e anúncios de portais. Não constitui avaliação profissional, laudo ou recomendação de investimento. Resultados passados não garantem retornos futuros.
ESC
Avaliar Imóvel
Melhor Estimativa
--
--
--
A — Comparativo
?
Busca imóveis reais transacionados na mesma faixa de área. Mais preciso quando há muitos comparáveis recentes no bairro.
--
--
B — Regressão
?
Mediana histórica de R$/m² do bairro com ajuste estatístico por área. Mais estável para bairros com muitas transações ITBI.
--
--
C — Híbrido ★
?
Combina A+B com pesos baseados nos dados disponíveis. Incorpora o Fator de Negociação. Geralmente a estimativa mais confiável.
--
--
D — Por Quadra
?
Micro-localização por quadra fiscal com ajustes de zoneamento, metrô, idade e contaminação.
--
--
Modelo D -- Micro-localização
Estimativa:--
Intervalo: --
Análise do Comprador
Preço Pedido/m²--
ITBI Estimado/m²--
Diferença--
Fator Negociação--
Dados da Quadra Fiscal
Zoneamento--
CA Máximo--
Eixo Transf.--
ZEIS--
Dist. Metro--
Contaminação--
Mediana R$/m²--
Transações 3a--
Ult. Transação--
Gap Fiscal--
Imóveis Cad.--
Venal Terr. m²--
Venal Constr. m²--
Área Mediana--
Constr. Antiga--
Constr. Recente--
Uso Predominante--
Usos Distintos--
Data
R$/m²
Valor
Área
Perfil do Imóvel
Tipo de Uso--
Padrão--
Ano Construção--
Idade--
Área Constr.--
Área Terreno--
Venal Terr. m²--
Venal Constr. m²--
Obsolescência--
Zoneamento--
CA Máximo--
Eixo Transf.--
ZEIS--
Dist. Metro--
Contaminação--
Gap Fiscal--
Imóveis Quadra--
Nominal--
Real (IPCA)--
Período--
vs Quadra m²--
Data
Valor
R$/m²
Corrigido
Natureza
Comparar Bairros
Gráficos Comparativos
Evolucao de Preço --
Tabela Comparativa -- Todos os Bairros
Colunas Pro
Bairro
Anúncios
R$/m² Anun.
ITBI Trans.
R$/m² ITBI
Fator Neg.
Diferença Ped./Reg.
Aluguel m²
Yield %
Valor. 1a
Área m²
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Índice Novalia (score 0-100: valorização, liquidez e negociação)
Cap Rate Real (sobre valor de escritura)
Aquecimento Recente (momentum 12m)
Perfil de 1,3M imóveis (ITBI + IPTU)
Gap Fiscal e outros 112 indicadores
R$ 247por bairro
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